Comment comprendre l'importance du diagnostic immobilier ?
La réalisation d'un diagnostic immobilier est une étape incontournable lorsque l'on souhaite mettre en vente sa maison ou son appartement.
En effet, ce dernier sera réclamé pour l'avant-contrat chez le notaire (compromis de vente), mais aussi lors de la publication de votre annonce dans le cas du DPE (diagnostic de performances énergétiques).
Véritable contrôle technique de votre logement, le diagnostic immobilier permet d'évaluer différents critères dont les acquéreurs doivent avoir connaissance avant d'emménager. Selon la loi, ces documents doivent impérativement être mis à disposition des acheteurs, sous peine d’être tenu responsable si un défaut d'information devait avoir des conséquences.
Par ailleurs, les résultats du diagnostic peuvent avoir une influence sur le prix de vente de votre bien immobilier. C'est aussi un bon indicateur sur la nécessité ou non d'entreprendre des travaux avant de vendre sa maison ou de fournir un devis aux futurs propriétaires.
Mais quels diagnostics vous seront exigés pour la vente et comment s'y prendre pour les effectuer dans les meilleures conditions ? Nous vous expliquons tout dans cet article !
Quels diagnostics immobiliers dois-je fournir pour vendre mon bien immobilier ?
Au moment de vendre un bien immobilier, de nombreux diagnostics sont demandés dont une bonne partie est obligatoire. Cette obligation va dépendre de certains critères comme l'ancienneté du bien, sa localisation, s'il s'agit d'une maison individuelle ou d'un bien en copropriété ...
Voici les différents diagnostics immobiliers obligatoires qui peuvent vous être demandés lors de la vente de votre maison ou appartement :
Le DPE ou diagnostic de performances énergétiqueS
Ce diagnostic, exigé dès la publication de votre annonce immobilière, est l'un des plus connus. Il permet de mesurer les performances énergétiques de votre logement sur différents aspects : l'isolation, le système de ventilation, la performance de votre système de chauffage, le système de production d'eau chaude.
Il est important pour le futur propriétaire, puisqu'il indique le degré d'isolation thermique, la valeur verte du bien et le montant prévisionnel des charges liées au chauffage.
Le diagnostic propose également des suggestions d'améliorations énergétiques (non obligatoires).
Sa durée de validité est de 10 ans, mais il devra être refait si des travaux importants sont effectués.
Le diagnostic ÉLECTRICITÉ |
Ce document permet d'attester l'état d'installation électrique intérieure de votre bien. Il concerne les immeubles d'habitation (ou partiellement habitable) dont l'installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans.
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La durée de validité de ce diagnostic est de 3 ans maximum.
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Le diagnostic GAZ |
Ce diagnostic permet de vérifier l'état de l'installation intérieure du gaz. Il est exigé pour les immeubles ou parties d'immeubles dédiés à l'habitat et dont l'installation gaz ou l'attestation de conformité (en cas de rénovation) date de plus de 15 ans.
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La durée de validité du document est de 3 ans.
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Le diagnostic AMIANTE |
Ce dernier va permettre de constater la présence ou l'absence d'amiante dans les différents matériaux ou produits utilisés lors de la construction de votre logement. Il concerne uniquement les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Sa durée est illimitée dès lors qu'aucune trace d'amiante n'a été détectée. Dans le cas contraire, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans qui suivent le diagnostic. Précision importante : si le dernier diagnostic amiante a été réalisé avant 2013, ce dernier devra être renouvelé lors de la vente de votre logement, même si aucune trace d'amiante n'a été constatée. |
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Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ |
Ce diagnostic permet d'obtenir un certificat attestant de la surface de votre bien, calculée selon la méthode de la loi Carrez. Il est exigé pour tous les lots de copropriété destinés à l'habitation ou à un usage commercial (en dehors des caves, garages, places de stationnement et lots ou fraction de lots de moins de 8m2).
Attention, une diminution du prix de vente peut être demandée si une erreur de surface de plus de 5% est constatée.
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Sa durée de validité est permanente.
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Le diagnostic PLOMB |
Ce document permet de constater le risque ou non d'exposition au plomb. Le diagnostic fourni doit être accompagné d'une notice d'information quant aux effets du plomb sur la santé et aux mesures de précautions à prendre dans le cas où des revêtements au plomb seraient présents dans le logement. Ce diagnostic s'applique pour tous les bâtiments bâtis (hormis ceux listés dans l'article R.134-1 du CCH).
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Sa durée de validité est illimitée si aucune présence de plomb n'a été constatée, et de 1 an pour la vente d'un bien si la présence de plomb relevée est supérieure à certains taux.
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Le diagnostic ERP |
Il permet de mesurer l'exposition du logement aux risques et pollutions tels que les aléas naturels, la sismicité, le potentiel radon, les sols pollués, les aléas miniers ou technologiques. Ce diagnostic est demandé pour tous types d'immeubles visés par un arrêté préfectoral où sont précisées les communes concernées avec la liste des risques potentiels.
Si votre diagnostic n'est pas en conformité avec la loi, l'acquéreur de votre bien est en droit de vous demander une baisse du prix de vente.
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Il doit être effectué moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
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Les diagnostic ÉTAT DES NUISANCES SONORES AÉRIENNES |
Ce diagnostic vous sera demandé si votre maison se situe dans une zone où des nuisances sonores aériennes sont avérées (établies selon le plan d'exposition au bruit des aérodromes - article L.112-6 du code de l'urbanisme).
Il doit mentionner la zone précise d'exposition au bruit des aérodromes, l'adresse du service en ligne d'information pour consulter le plan d'exposition au bruit et la possibilité de consulter ce dernier à la mairie de la commune concernée. Bien qu'il soit exigé au moment de la vente, ce document n'a qu'une valeur indicative pour l'acquéreur.
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Le diagnostic MÉRULE |
Ce document vise à informer sur la présence ou l'absence d'un risque de mérule : une espèce de champignon souvent responsable de la dégradation du bois d'œuvre. Le diagnostic mérule concerne tous les immeuble bâtis, quels qu'ils soient.
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Il n'a pas de durée de validité déterminée.
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Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF |
Ce diagnostic vous sera demandé si votre maison n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement et donc si vous disposez d'une fosse septique.
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Sa durée de validité maximum est de 3 ans.
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Le diagnostic TERMITES |
Ce diagnostic vous sera demandé si votre logement se situe dans une zone concernée par un arrêté préfectoral relatif au risque de termites. Ce dernier vise à informer l’acheteur dans le cas d'une potentielle présence de termites.
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Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) |
Lors de la vente d'un bien immobilier, l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires évoqués ci-dessus doivent être regroupés dans ce que l'on appelle le Dossier de Diagnostic
Technique ou DDT. Selon la loi, ce dernier doit impérativement être annexé à la promesse de vente puis à l'acte de vente de votre logement.
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Quand faut-il réaliser son diagnostic immobilier dans l'idéal ?
On vous recommande de le faire le plus tôt possible, dès que vous avez décidé de mettre en vente, en tenant compte cependant de la durée de validité des diagnostics (le diagnostic ERP a une validité de 6 mois par exemple).
Cependant, il faut savoir que, lors des visites de votre bien, seul le DPE peut vous être demandé par les candidats acquéreurs à ce stade. Ce dernier fait d'ailleurs partie des informations obligatoires à faire figurer dans votre annonce immobilière.
Nous vous recommandons donc d'anticiper cela en contactant un professionnel diagnostiqueur pour que votre vente immobilière se déroule dans les meilleures conditions.
Le Dossier de Diagnostic Technique complet devra quant à lui être transmis au notaire au moment de l'avant-contrat (compromis de vente) et lors de la signature de l'acte de vente au plus tard. Notez cependant qu'il sera préférable de constituer votre DDT le plus tôt possible, puisque la remise de ce dernier permet de purger le délai de rétractation de l'acquéreur et ainsi de sécuriser la vente de votre bien.
Pourquoi devez-vous faire attention au DPE lorsque vous envisagez de vendre un bien immobilier ?
Pour des raisons à la fois environnementales et économiques, l'Etat se penche de plus en plus sur la question de l'isolation et de l'équipement de chauffage de nos logements avec une volonté de faire disparaître à terme les "passoires thermiques".
En général, on parle de passoire thermique pour les habitations mal isolées dépassant un certain seuil de consommation énergétique et ayant une étiquette énergie F ou G sur leur DPE.
Face à ce problème écologique, le gouvernement souhaite bientôt interdire à la location tous les biens entrant dans cette catégorie, soit ceux ayant les plus mauvaises isolations.
Selon la loi climat et résilience, à partir de 2028, ces logements énergivores seront systématiquement considérés comme impropres à la location, car indécents pour leurs habitants. Une raison de plus pour se pencher sérieusement sur cette question et entreprendre d'éventuels travaux de rénovation si vous souhaitez vendre à un horizon plus ou moins lointain.
Les maisons passives : un exemple à suivre pour optimiser vos performances énergétiques
La maison passive est le type de logement qui propose la meilleure performance énergétique sur le marché de l'habitat.
Qu'il s'agisse d'un bien immobilier neuf ou rénové, elle se distingue par sa capacité à se passer - ou du moins en grande partie - d'installation de chauffage. Une particularité qu'elle doit notamment à l'excellente efficacité de son isolation thermique et de son étanchéité à l'air. Elle s'appuie par ailleurs sur les sources de chaleur internes issues des habitants et de leurs équipements, mais aussi sur l'énergie solaire.
Pour les propriétaires, ces habitations passives laissent présager une belle plus-value immobilière à moyen et long terme. En effet, dans la mesure où elles figurent parmi les biens les mieux notés sur l'échelle des étiquettes énergies, elles ont tendance à prendre de plus en plus de valeur sur le marché.
Il faut savoir que ce système énergétique peut être utilisé pour améliorer les performances de biens anciens dans le cadre d'une rénovation qui permettra d'optimiser son DPE.
C'est un vrai argument de valorisation auprès des futurs acquéreurs, puisque ce type d'habitat garantit de très belles économies d'énergie.
Rendre une maison passive implique un certain nombre de travaux reprenant les techniques de construction des bâtiments passifs, avec un important travail sur l'isolation (ajout d'une épaisseur d'isolant, choix de matériaux performants, isolation par l'extérieur...), sur les fenêtres (triple vitrage) et la VMC (VMC double flux indispensable).
Pour en savoir plus sur les diagnostics obligatoires ou pour être mis en relation avec nos partenaires diagnostiqueurs, n'hésitez pas à vous rapprocher de nos agences !
