Investir dans la pierre sans se faire piéger : 5 erreurs à éviter

Les réseaux regorgent de promesses qui tentent de vous séduire avec la promesse de devenir “rentier à 35 ans”.

La réalité est moins spectaculaire… mais bien plus accessible si vous évitez quelques erreurs de départ.

Aujourd’hui, le rendement locatif net moyen en France tourne autour de 6 %, avec de fortes différences entre les grandes métropoles et les villes moyennes. Et bonne nouvelle : l’immobilier reste l’un des placements préférés des jeunes, dont une large part se projette déjà dans l’investissement locatif.

Cet article a un objectif simple : vous aider à éviter les grosses erreurs et à aborder votre achat notamment s’il s’agit du premier comme un vrai investisseur.

Erreur n°1 – Acheter “au feeling” au lieu d’acheter pour le marché

Sur les réseaux, on entend souvent le conseil suivant : « Investis là où toi, tu aimerais vivre. » C’est pourtant une très mauvaise approche. Quand vous achetez un appartement pour investir, vous n’achetez pas un cocon pour vous faire plaisir, mais un véritable outil de travail. Ce bien doit pouvoir se louer rapidement, avec le minimum de vacance locative, et offrir une rentabilité cohérente.

La grosse erreur consiste à se laisser séduire par un bien “coup de cœur” uniquement parce que la vue est agréable, que la rue paraît « trop sympa » ou que vous vous projetez déjà à y vivre un jour. Dans cette logique, on finit souvent par ignorer des éléments essentiels du quartier : le temps de trajet jusqu’aux universités ou aux zones d’emploi, la présence ou non de transports, de commerces, d’écoles, ou encore la tension locative réelle, c’est-à-dire le temps moyen nécessaire pour trouver un locataire et la fréquence des périodes de vacance. Se rassurer en se disant « De toute façon, si ça ne se loue pas, j’y vivrai moi » est typiquement la phrase de quelqu’un qui n’a pas de stratégie d’investissement.

Prenons l’exemple de Lina, 27 ans, qui souhaite investir à Lyon. Elle hésite entre un T2 un peu excentré mais proche d’un campus, avec un rendement visé de 5,5 %, et un T2 très bien placé en hypercentre, beaucoup plus cher, avec une rentabilité qui ne dépasserait pas 3 %.

Sur Instagram, le second gagne haut la main : quartier tendance, photos qui claquent, adresse prestigieuse. Mais dans la réalité, sur dix ans, c’est bien le premier qui a le plus de chances de générer davantage de cash disponible, moins de vacance locative et une meilleure revente, car il répond à un besoin clair de locataires à la recherche de proximité avec leurs études ou leur travail.

La bonne démarche consiste donc à partir d’une demande locative bien identifiée : étudiants, jeunes actifs, familles, seniors, etc. On choisit ensuite un type de bien qui correspond à ce public : par exemple, un studio ou un T1 pour des étudiants, un T2 ou un T3 bien desservi pour des jeunes actifs, ou un T3/T4 proche des écoles pour des familles. Avant de se positionner, il faut vérifier les temps de déplacement vers les principaux pôles d’emploi ou de formation, la qualité des transports (bus, métro, gare), les loyers réellement pratiqués à surface équivalente, à partir des annonces ou des retours d’agences.

S’appuyer sur un professionnel local, comme une agence VALDOR dans le Val de Saône, le Beaujolais ou l’agglomération lyonnaise, permet aussi d’identifier quelles typologies se louent le mieux, quels secteurs sont déjà trop chers pour offrir une bonne rentabilité, et où se situent les prochains axes de développement (nouvelle ligne de transport, futur quartier d’affaires, zone d’activité en projet, etc.).

👉 Règle d’or : vous n’achetez pas “l’appart de vos rêves”, vous achetez “l’appart de rêve de votre futur locataire”.

Erreur n°2 – Ne pas CHIFFRER SON BUSINESS PREVISIONNEL (et se laisser bercer par les promesses de rentabilité)

Sur les réseaux, attention aux fausses promesses du type « 10 % de rendement, 400 € de cashflow, liberté financière en 5 ans. ».

Entre ces chiffres très flatteurs et le rendement réellement visible sur votre compte bancaire, il y a toutefois un monde. Les charges, la taxe foncière, les travaux, les assurances, la fiscalité, et parfois des mois sans locataire viennent sérieusement entamer le résultat final.

En France, un rendement locatif brut autour de 6 % est généralement considéré comme correct, mais tout dépend du marché local, du type de bien et de la stratégie choisie. L’erreur classique consiste à se contenter d’un calcul rapide en divisant le loyer annuel par le prix d’achat, puis à conclure trop vite que « c’est rentable ». Dans ce raisonnement simpliste, on oublie les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant et la garantie loyers impayés, les frais de gestion en cas de délégation à une agence, ainsi que l’entretien courant et les travaux à venir.

On sous-estime aussi la fiscalité : le micro-foncier n’est pas toujours la solution idéale, et ignorer les régimes réels ou le statut LMNP (location meublée non professionnelle) revient parfois à se priver d’optimisations importantes.

Imaginons que vous achetiez un studio 110 000 € frais de notaire inclus, loué 520 € par mois.

Sur le papier, le calcul semble intéressant : 520 € x 12 = 6 240 € par an, soit environ 5,7 % brut.

Mais dans la réalité, vous devez retrancher 45 € de charges non récupérables chaque mois, soit 540 € par an, une taxe foncière de 750 €, une assurance PNO et une GLI pour 300 €, et une enveloppe moyenne de 300 € par an de petits travaux et d’entretien.

Une fois ces éléments pris en compte, le rendement net réel est bien inférieur à ce que vous aviez imaginé. Et si vous êtes imposé au régime foncier classique avec un taux marginal d’imposition élevé, l’impact fiscal réduit encore davantage le résultat.

Pour éviter ce décalage, il est indispensable de calculer trois types de rendement :

• le rendement brut, utile pour un premier filtre,
• le rendement net de charges, beaucoup plus réaliste,
• le rendement net après impôts, qui est le seul véritable indicateur de ce que l’investissement vous rapporte réellement.

Chez VALDOR, nous accompagnons les investisseurs jeunes et moins jeunes sur de l’investissement locatif. C’est précisément sur ce type de projet qu’il est important d’être conseillé et accompagné par un professionnel pour éviter de transformer son investissement immobilier en fiasco financier.

Erreur n°3 – Oublier qu’un investissement réussi se joue sur du long terme 

L’investissement immobilier n’a rien d’un coup de poker. C’est d’abord un jeu de patience.

Pourtant, beaucoup d'investisseurs veulent tout, tout de suite. Les influenceurs sur les réseaux promettent même l’acquisition de plusieurs biens en quelques années, du cashflow immédiat et un style de vie de “rentier” en moins de deux ans.

Cette vision accélérée oublie que le marché évolue, que les taux, les prix et les règles fiscales changent, et que l’accès à la propriété se joue sur le long terme.

L’âge moyen du premier achat tourne encore autour de la trentaine, et la construction d’un véritable patrimoine se fait sur plusieurs cycles.

L’erreur consiste à bâtir toute sa stratégie sur des paris de court terme du type « Dans deux ans, je revends avec 30 % de plus » ou « De toute façon, les prix montent toujours ».

Les dernières années ont largement montré que les prix peuvent au mieux stagner, voire subir une vraie correction comme nos l’avons vu dans certains secteurs de l’agglomération Lyonnaise et du Val de Saône.

Certains investisseurs se lancent parfois sur des projets mal ficelés, dans des zones éloignées de toute activité ou des copropriétés dégradées, uniquement parce que le rendement annoncé est spectaculaire.

D’autres s’endettent au maximum de leur capacité dès le premier projet, avec un bien mal calibré, et se retrouvent ensuite incapables de financer une nouvelle opportunité.

L’histoire de Mathis, 29 ans, illustre très bien l’erreur d’un projet basé sur du court terme.

Soucieux d’aller vite et de “scaler”, il achète un immeuble ancien très rentable sur le papier, avec de nombreux travaux, dans une petite commune sans réelle dynamique économique. Les travaux se révèlent plus lourds et plus coûteux que prévu, les loyers sont plus difficiles à encaisser qu’espéré, et la revente s’avère compliquée, faute d’acheteurs intéressés par ce type de bien.

Mathis se retrouve bloqué, avec un bien très chronophage à gérer et une capacité d’investissement future quasi nulle tant qu’il n’a pas revendu.

Pour éviter ce piège, il est essentiel de se poser les bonnes questions avant d’acheter :

• Il faut se demander ce que l’on attend de cet investissement dans dix ans : un complément de revenu, une sécurité pour sa famille, un levier pour acheter sa résidence principale ou lancer une entreprise, par exemple.
• Il faut aussi évaluer honnêtement sa capacité à gérer un bien “complexe” – travaux lourds, colocation, meublé très optimisé – ou au contraire reconnaître que, pour un premier projet, la simplicité est préférable.

La bonne approche consiste à penser en termes de progression plutôt qu’en termes de “coup”.

Le premier bien doit être solide, bien placé, facile à louer, même si sa rentabilité ne fait pas rêver sur les réseaux sociaux.

Une fois cette base maîtrisée, un second bien peut être plus optimisé. Enfin, il est fondamental de garder une marge de sécurité : ne pas emprunter jusqu’au dernier pourcent de capacité, et conserver une trésorerie capable de couvrir entre trois et six mois de mensualités.

Erreur n°4 – Sous-estimer les risques (et sur-estimer sa tolérance au stress)

Il est très facile de tomber en ligne sur des discours sur la facilité de  générer des “revenus passifs”, mais la réalité de l’immobilier ressemble davantage à un revenu “semi-passif”.

Retards de loyers, dégâts des eaux, travaux urgents, copropriété en difficulté : tous ces éléments ne sont pas théoriques, ils font partie du quotidien de nombreux propriétaires.

Dans un contexte où le marché a été chahuté, où les taux ont beaucoup bougé et où les prix se sont ajustés dans certaines zones, les jeunes investisseurs sont particulièrement exposés aux tensions sur le logement.

Ignorer le risque revient à se préparer à de belles désillusions.

Se rassurer en se disant “Je prends le plus gros crédit possible, au pire je revends” est une erreur fréquente.

Beaucoup se lancent sans avoir lu un règlement de copropriété, sans avoir consulté les procès-verbaux d’assemblées générales (qui mentionnent pourtant les travaux prévus, les impayés, les litiges), et sans avoir vérifié sérieusement l’état du bien (humidité, toiture, structure, réseaux).

D’autres partent sans aucune trésorerie : pas d’épargne disponible, aucune marge pour absorber un loyer impayé ou une intervention urgente.

Enfin, certains se laissent séduire par des montages “exotiques” trouvés sur YouTube – colocation très poussée, divisions sauvages, Airbnb dans une ville très réglementée – sans accompagnement juridique ou technique.

Imaginez l’achat d’un T2 dans une copropriété ancienne à un prix défiant toute concurrence. Sur les annonces, la rentabilité semble imbattable. Après la signature, vous découvrez qu’il y a plusieurs copropriétaires en impayés, qu’un ravalement a été voté sans financement arrêté et que la toiture doit être refaite à court terme. Votre mise de départ explose, votre rendement s’effondre et, par la même occasion, votre tranquillité d’esprit.

Pour limiter ces risques, il est indispensable de faire ses devoirs avant d’acheter.

Cela signifie

• lire les procès-verbaux d’assemblées générales des trois dernières années,
• vérifier le niveau des charges et des impayés de copropriété,
• visiter systématiquement la cave, les combles et les parties communes. L’état général de ces espaces donne souvent le ton.
• Il est tout aussi important de constituer, avant même la signature, une trésorerie de sécurité : quelques milliers d’euros de côté, une marge pour les travaux imprévus et la capacité d’absorber trois mois sans loyer sans mettre son budget personnel en péril.
• Enfin, il faut être lucide sur son propre profil. Si vous avez peu de temps et peu d’expérience, il vaut mieux viser des biens simples, bien situés, faciles à gérer. Si, au contraire, vous êtes très investi, prêt à vous former et bien entouré (agent, notaire, comptable), des projets plus complexes peuvent être envisagés, mais toujours avec prudence.

Erreur n°5 – Se lancer sans s’entourer (et croire que CHatGpt & Google suffisent)

YouTube, TikTok et les blogs regorgent d’informations sur l’investissement immobilier, et il est tout à fait possible d’y apprendre énormément.

Mais cette auto-formation ne remplace pas le rôle d’un bon courtier, d’un agent immobilier de terrain, d’un notaire ou, dans certains cas, d’un expert-comptable. Dans un marché qui retrouve progressivement un certain équilibre après plusieurs années de fortes tensions, avec des taux qui ont grimpé puis se stabilisent et des prix qui se réajustent, être bien entouré fait souvent toute la différence entre un bon deal et un mauvais pari.

Une erreur fréquente consiste à penser que les agents immobiliers ne servent à rien, que toutes les banques se valent et qu’un compromis se signe sans précautions particulières.

Certains achètent ainsi un bien en direct, sans accompagnement, et signent un compromis sans avoir d’abord validé leur projet de financement ou négocié des conditions suspensives suffisantes.

D’autres se lancent dans des montages fiscaux ou juridiques plus complexes (multiplies biens, LMNP au réel, colocation, SCI) sans demander l’avis d’un professionnel.

L’exemple de Camille, 31 ans, est parlant.

Elle repère un appartement très attractif sur un site d’annonces entre particuliers. Enthousiaste, elle signe rapidement un compromis, sans se faire accompagner, avec une condition suspensive de prêt mal rédigée. La banque refuse finalement de financer le projet au montant souhaité. Le vendeur la met sous pression pour maintenir la vente. Camille risque alors de perdre son dépôt, simplement parce que le contrat ne la protège pas assez.

Un compromis encadré par un professionnel, une condition suspensive bien calibrée et un dossier bancaire préparé en amont auraient évité cette situation.

La bonne méthode consiste à constituer s’entourer des bonnes expertises.

Elle peut inclure un courtier ou un conseiller bancaire à l’écoute, un agent immobilier local – par exemple VALDOR si vous investissez dans le Val de Saône, à Villefranche, en Beaujolais ou sur l’agglomération lyonnaise –, un notaire de confiance et, si vous souhaitez aller au-delà du simple régime nu au micro-foncier, un comptable ou un conseiller fiscal.

Il ne faut pas hésiter à poser des questions : qu’ai-je oublié de vérifier, quels sont les points qui pourraient poser problème sur ce bien, quel est le profil type du locataire dans ce quartier ?

Les réseaux sociaux restent un excellent outil pour s’inspirer, découvrir des stratégies et se motiver, à condition de ne pas copier-coller des montages qui ont été pensés pour une situation totalement différente de la vôtre.

Et concrètement, comment VALDOR peut vous aider ?