Comment estimer le prix de vente de son bien immobilier ?

L’estimation d’un bien immobilier est une science parfaitement inexacte. La fixation du prix dépend d’un nombre très important de critères à la fois objectifs et subjectifs. Aussi, le bon prix de vente reste celui qu’un acquéreur est prêt à accepter. En tant que vendeur, vous vous devez de trouver le prix juste pour ce dernier, en essayant de ne pas surévaluer votre bien, au risque de ne pas réussir à le vendre. Mais attention à ne pas non plus sous-estimer la valeur de votre logement, au risque de le brader.

Vous l’aurez compris, estimer son bien immobilier est une étape à haut risque qui n'a rien d'évident ! En effet, pour obtenir une évaluation précise de votre logement, vous ne pouvez pas vous contenter d’appliquer une moyenne globale de prix au mètre carré , récupérée sur les sites d’estimation en ligne ou d’utiliser le prix de vente moyen d’une maison. Chaque bien immobilier est unique, par son emplacement, ses qualités et ses défauts, et c’est justement ce qui complexifie les choses ...

Dès lors, comment faire pour fixer le meilleur prix ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

L'estimation du prix de vente d'un bien immobilier est la première étape lorsque l'on envisage de se séparer de sa maison ou de son appartement.

De fait, en tant que propriétaire, connaître le montant auquel vous pouvez prétendre lors de la vente est un aspect crucial pour lancer vos démarches.

Votre estimation va notamment dépendre de votre projet et du délai que vous pouvez accorder à la vente.

Les paramètres à prendre en compte sont très nombreux et très variables d’un type de bien à un autre.

Par exemple, il peut s’agir de la vente de votre résidence principale en vue d’acheter un bien plus adapté à votre situation, mais aussi de la vente d’une résidence secondaire, d’un produit locatif ou encore d’une succession ...

Des situations qui diffèrent grandement et qui, forcément, auront un impact sur la manière d’estimer votre bien.

Quels critères et quelles méthodes prendre en compte ?

Pour faire la meilleure estimation possible, vous allez devoir vous appuyer sur un grand nombre de critères pour effectuer votre calcul : le type de bien à vendre bien sûr (maison ou appartement), sa surface, mais aussi le secteur géographique ou encore l'environnement dans lequel il se trouve ...

Commencez par appliquer la méthode comparative : comparez votre bien avec des ventes réalisées dans votre quartier

Pour vous faire une première idée des prix de votre secteur géographique, vous pouvez notamment vous renseigner sur le site des Notaires de France qui est très bien documenté.

Regardez les critères de pertinence côté acquéreurs.

Du côté des acquéreurs, il faut savoir que ces derniers jugeront la pertinence du prix sur la base de plusieurs critères :

La localisation,L’environnement,
Le calme,
La vue,
La qualité des prestations,
La proximité des commerces, écoles et espaces verts,
L’accessibilité et la proximité des transports en communs,
La date et la qualité des matériaux de construction.

Pour une estimation précise de votre logement, il vous faudra vraiment prendre en compte l’ensemble de ces éléments, car ils peuvent avoir un impact non négligeable sur la valeur de votre bien.

Tenez compte de l'état général du bien et de la nécessité ou non d'effectuer des travaux

Si votre bien a juste besoin d'un léger rafraîchissement ou de petites réparations pour améliorer le diagnostic, vous pouvez, comme nous venons de le voir, réaliser de légers travaux de valorisation en amont de la vente.

Si, en revanche, le chantier de rénovation s'annonce plus important, il sera plus judicieux de faire chiffrer le montant des travaux pour fournir une estimation à l'acquéreur (pour la remise aux normes électriques, un changement de chaudière, de vitrages ou encore une rénovation de toiture par exemple).

Cela aura, certes, un impact sur le prix du bien, mais cela peut aussi être vu comme un atout lors de la vente.

Certains acquéreurs cherchent plutôt des biens à rénover pour les aménager à leurs propres goûts (ou pour déduire les travaux de leurs revenus locatifs dans le cas d'un investissement locatif).

Un agent immobilier saura justement vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter pour vendre votre bien : réaliser les travaux, réaliser des devis ...

Posez-vous la question de la valeur verte et de la performance énergétique de votre bien

Cette notion de valeur verte tend à gagner du terrain auprès des futurs acquéreurs.
Elle concerne notamment :

L’ isolation du bien
Le chauffage
La dépendance énergétique (panneaux solaires, récupération des eaux de pluie, pompes à chaleur...)

De fait, investir dans un bien performant sur le plan énergétique peut s'avérer très intéressant d'un point de vue économique, d'autant plus en cette période de hausse des prix du gaz et de l'électricité. Selon le secteur où se trouve votre bien, cet atout écologique peut avoir un impact très positif sur le prix de vente

Les particularités à connaître pour estimer le prix de vente d’un bien en copropriété ou d’un appartement

On y pense un peu moins, mais la copropriété a aussi son rôle à jouer sur le prix final. Ainsi, il faudra prendre en compte la présence ou non d'un ascenseur, le montant et la nature des charges, les éventuels travaux à prévoir ayant déjà été votés (ravalement de façade, etc.) ou encore l'entretien des parties communes et extérieures.

Comment fixer le prix de vente de ma maison ?

Les critères pour faire l'estimation d'une maison sont assez similaires à ceux d'un appartement, à quelques différences près.

Pour estimer son prix final, vous devrez prendre en compte la surface, le nombre de pièces, la qualité des équipements, l'isolation, la luminosité, la date et la qualité de la construction, la configuration des pièces, l'état général, l'exposition... mais aussi d'autres aspects propres aux maisons individuelles :

La dimension du jardin et ses aménagements (terrasse, pelouses, arbres et zones ombragées, etc.),
La présence ou non d'une piscine, l'état et les équipements de cette dernière (sinon, vérifier si le terrain est piscinable),

La vue éventuelle,
La proximité des voisins et le vis-à-vis (la maison est-elle mitoyenne ?),
Le nombre d'étages : maison de plain-pied ou non
La présence d'un garage,
La présence d'une cave ou d'un grenier.

Si l'importance de ces critères varie d'une personne à l'autre, ils doivent néanmoins être pris en compte dans votre estimation finale.

La vente en plusieurs blocs : une bonne option pour maximiser la valeur d’un bien immobilier

En fonction de la typologie du bien, la vente en plusieurs blocs peut permettre d’optimiser la vente de votre projet immobilier.

A cet effet, un expert immobilier pourra vous fournir une étude urbanistique pour étudier quelle stratégie de vente est la plus adaptée pour maximiser la valeur vénale de votre bien.

Une agence immobilière saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de l’opération.

Quels sont les autres points d’attention ?

Au moment de vendre votre bien immobilier, il est indispensable de vous interroger sur le régime de taxation de l’éventuelle plus-value réalisée dans ce cadre (et de savoir si vous bénéficiez ou non d’un régime d’exonération).

Là encore, la détermination de la plus-value et de son régime de taxation peut s’avérer délicate et se faire accompagner par un professionnel reste l’option la plus sûre.

Un bien à vendre à Lyon ou dans sa périphérie (Val de Saône, Monts d'Or, Beaujolais, Pierres dorées...) ? N’hésitez pas à vous rapprocher de l'une de nos agences pour réaliser une estimation.

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