Comment estimer le prix de vente de son bien immobilier ?
L’estimation d’un bien immobilier est une science parfaitement inexacte. La fixation du prix dépend d’un nombre très important de critères à la fois objectifs et subjectifs. Aussi, le bon prix de vente reste celui qu’un acquéreur est prêt à accepter. En tant que vendeur, vous vous devez de trouver le prix juste pour ce dernier, en essayant de ne pas surévaluer votre bien, au risque de ne pas réussir à le vendre. Mais attention à ne pas non plus sous-estimer la valeur de votre logement, au risque de le brader.
Vous l’aurez compris, estimer son bien immobilier est une étape à haut risque qui n'a rien d'évident ! En effet, pour obtenir une évaluation précise de votre logement, vous ne pouvez pas vous contenter d’appliquer une moyenne globale de prix au mètre carré , récupérée sur les sites d’estimation en ligne ou d’utiliser le prix de vente moyen d’une maison. Chaque bien immobilier est unique, par son emplacement, ses qualités et ses défauts, et c’est justement ce qui complexifie les choses ...
Dès lors, comment faire pour fixer le meilleur prix ? Nous vous expliquons tout dans cet article !
Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?
Quels critères et quelles méthodes prendre en compte ?
Pour faire la meilleure estimation possible, vous allez devoir vous appuyer sur un grand nombre de critères pour effectuer votre calcul : le type de bien à vendre bien sûr (maison ou appartement), sa surface, mais aussi le secteur géographique ou encore l'environnement dans lequel il se trouve ...
Commencez par appliquer la méthode comparative : comparez votre bien avec des ventes réalisées dans votre quartier
Pour vous faire une première idée des prix de votre secteur géographique, vous pouvez notamment vous renseigner sur le site des Notaires de France qui est très bien documenté.
Regardez les critères de pertinence côté acquéreurs.
Du côté des acquéreurs, il faut savoir que ces derniers jugeront la pertinence du prix sur la base de plusieurs critères :
- La localisation,L’environnement,
- Le calme,
- La vue,
- La qualité des prestations,
- La proximité des commerces, écoles et espaces verts,
- L’accessibilité et la proximité des transports en communs,
- La date et la qualité des matériaux de construction.
Tenez compte de l'état général du bien et de la nécessité ou non d'effectuer des travaux
Posez-vous la question de la valeur verte et de la performance énergétique de votre bien
Cette notion de valeur verte tend à gagner du terrain auprès des futurs acquéreurs.
Elle concerne notamment :
- L’ isolation du bien
- Le chauffage
- La dépendance énergétique (panneaux solaires, récupération des eaux de pluie, pompes à chaleur...)
De fait, investir dans un bien performant sur le plan énergétique peut s'avérer très intéressant d'un point de vue économique, d'autant plus en cette période de hausse des prix du gaz et de l'électricité. Selon le secteur où se trouve votre bien, cet atout écologique peut avoir un impact très positif sur le prix de vente
Les particularités à connaître pour estimer le prix de vente d’un bien en copropriété ou d’un appartement
On y pense un peu moins, mais la copropriété a aussi son rôle à jouer sur le prix final. Ainsi, il faudra prendre en compte la présence ou non d'un ascenseur, le montant et la nature des charges, les éventuels travaux à prévoir ayant déjà été votés (ravalement de façade, etc.) ou encore l'entretien des parties communes et extérieures.
Comment fixer le prix de vente de ma maison ?
Les critères pour faire l'estimation d'une maison sont assez similaires à ceux d'un appartement, à quelques différences près.
Pour estimer son prix final, vous devrez prendre en compte la surface, le nombre de pièces, la qualité des équipements, l'isolation, la luminosité, la date et la qualité de la construction, la configuration des pièces, l'état général, l'exposition... mais aussi d'autres aspects propres aux maisons individuelles :
- La dimension du jardin et ses aménagements (terrasse, pelouses, arbres et zones ombragées, etc.),
- La présence ou non d'une piscine, l'état et les équipements de cette dernière (sinon, vérifier si le terrain est piscinable),
- La vue éventuelle,
- La proximité des voisins et le vis-à-vis (la maison est-elle mitoyenne ?),
- Le nombre d'étages : maison de plain-pied ou non
- La présence d'un garage,
- La présence d'une cave ou d'un grenier.
La vente en plusieurs blocs : une bonne option pour maximiser la valeur d’un bien immobilier
En fonction de la typologie du bien, la vente en plusieurs blocs peut permettre d’optimiser la vente de votre projet immobilier.
A cet effet, un expert immobilier pourra vous fournir une étude urbanistique pour étudier quelle stratégie de vente est la plus adaptée pour maximiser la valeur vénale de votre bien.
Une agence immobilière saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de l’opération.
Quels sont les autres points d’attention ?
Au moment de vendre votre bien immobilier, il est indispensable de vous interroger sur le régime de taxation de l’éventuelle plus-value réalisée dans ce cadre (et de savoir si vous bénéficiez ou non d’un régime d’exonération).
Là encore, la détermination de la plus-value et de son régime de taxation peut s’avérer délicate et se faire accompagner par un professionnel reste l’option la plus sûre.
Un bien à vendre à Lyon ou dans sa périphérie (Val de Saône, Monts d'Or, Beaujolais, Pierres dorées...) ? N’hésitez pas à vous rapprocher de l'une de nos agences pour réaliser une estimation.