Le plafonnement des loyers : promotion de la médiocrité ?

La Métropole de Lyon teste l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne. Cette expérimentation, qui a débuté le 1er novembre 2021, a pour but de limiter l’augmentation des loyers dans des secteurs en forte tension immobilière. Si l’objectif de limiter les abus et les pratiques excessives de certains bailleurs est louable, le résultat d’une telle mesure aura des conséquences contre-productives.

En tant que professionnel de l’immobilier, je fustige cette mesure pour plusieurs raisons.

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la « normalisation » des loyers est un frein à l’investissement locatif

 

Car elle le rend peu rentable. En effet, pendant que les loyers subissent une limite, les prix d’achat continuent d’augmenter, se pose alors la question du retour sur investissement. Pourtant, le volume de location immobilière a besoin d’augmenter dans des zones en pénurie, comme Lyon.

 

 

l’arbitrage pour fixer le prix des loyers concerne la zone géographique,

 

Le nombre de pièces, l’année de construction et la nature du bien loué (vide ou meublé), mais exclut un critère pourtant déterminant : l’état du bien. Le paramètre de la zone géographique est également aléatoire car, dans une même zone, on peut trouver des quartiers bien différents.

Que se passe-t-il lorsqu’un appartement se situe entre deux zones non soumises aux mêmes règles ?

 

Le propriétaire peut ajouter un complément de loyer de 20% maximum

 

Si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (de localisation et de confort) en comparaison aux autres logements de la même zone géographique. La règlementation est floue et ne fixe que peu de critères objectifs : par exemple, la remise en état d’un logement ne serait pas un motif de complément exceptionnel. Le bon état d’un logement est pourtant un critère de confort important pour un locataire. A contrario, le simple fait de de changer des fenêtres pour obtenir une pseudo amélioration de la performance énergétique par exemple serait éligible à ce complément de loyer. Un logement en mauvais état, mais avec des menuiseries extérieures en double vitrage s’apparente donc comme l’appartement idéal ?

De la même façon, comment déterminer avec acuité la différence entre équipements de qualité et de luxe ?

Comment évaluer la possibilité de prendre en compte une vue exceptionnelle ? un jardin ?

D’autre part, il est obligatoire de faire apparaître dans le bail, la justification du complément de loyer. Si les conditions ne sont pas formellement écrites et décrites dans la loi, comment être certain de la conformité du bail ?

 

Voici le cas réel d’un propriétaire bailleur pour illustrer l’impact de la réforme :

 

En 2019, Monsieur M. achète un appartement à Lyon pour de l’investissement locatif meublé.

24-1Pour son premier investissement immobilier, il choisit une copropriété récente dans une zone géographique idéale pour les étudiants (50 mètres du métro, d’un supermarché et des universités lyonnaises), un appartement agrémenté d’un garage en sous-sol, dans un immeuble sécurisé par vidéosurveillance pour le confort des occupants.

Il fournit un ameublement confortable, comme il aurait aimé en bénéficier lorsqu’il était étudiant (canapé lit dans le salon pour recevoir les parents, literie neuve dans la chambre, dressing, cuisine suréquipée, machine à café, écran plat, bureau…).

Son locataire, une étudiante en alternance est ravie !

L’encadrement des loyers mis en oeuvre en 2021 concerne la zone géographique de son bien.

COÛT DE L’INVESTISSEMENT :

  • Prix de l’appartement T2 : 165 000 euros
  • Frais de notaire : 13 200 euros
  • Prix des travaux et de l’ameublement : 8 300 euros
  • Total de l’opération financière : 186 500 euros

COMPARAISON DE L’EFFORT FINANCIER AVANT ET APRES LA REFORME :
 
  Avant la réforme

Après la réforme

 Loyer mensuel hors charge 800 euros  563 euros
Charges mensuelles de copropriété récupérables 59 euros 59 euros
Mensualités du prêt 910 euros  910 euros
Taxe foncière  (576 euros / 12 mois)  48 euros 48 euros
Charges annuelles (1560 euros / 12 mois) 130 euros 130 euros
Effort financier mensuel 229 euros 466 euros

 

Suite à la réforme, l’effort financier de Monsieur M. augmente de près de 50%.

 

COMPARAISON DU TAUX DE RENTABILITE AVANT ET APRES LA REFORME :
 
  Avant la réforme

Après la réforme

% de rentabilité sur 3 ans

(avec amortissement des frais

de notaire et des travaux)

Environ 6%  3,8%

 

Suite à la réforme, la rentabilité du bien diminue de près de 30%.

Si on fait le calcul inverse en fonction de la rentabilité impactée par la réforme, Monsieur M. aurait dû payer son bien 120 000 euros ! Aurait-il donc acheté 73% trop cher ? La question a le mérite d’être posée même s’il y a d’autres paramètres à prendre en compte que celui de la rentabilité pour déterminer la nouvelle valeur du bien.

Le propriétaire bailleur se retrouve donc dans une situation très inconfortable : son effort financier mensuel augmente et la rentabilité de son bien diminue.

Il a donc le choix entre plusieurs options :

  • Subir cette situation en voyant son pouvoir d’achat diminuer chaque mois et en sachant qu’il ne rentabilisera pas son investissement au taux calculé lors de l’achat
  • Revendre son bien à perte
  • Louer son appartement en Airbnb et accentuer la crise du logement

La Métropole lyonnaise décide de changer les règles, mais la banque conserve les mêmes !

Quelle serait la réaction de monsieur le maire de Lyon si son salaire était diminué de 73% pendant son mandat ?

Le plafonnement des loyers est le symptôme d’une règlementation qui nivelle par le bas, qui s’attache aux actions des propriétaires abusifs, mais qui ignore celles des bailleurs respectueux. Elle risque de faire fuir les investisseurs ou de les pousser à faire le minimum pour être dans les « clous » sans objectivité par rapport aux réelles attentes des locataires, sans penser qu’il y a aussi parmi eux, toutes les typologies de profils (premium, confort, haut de gamme, luxe…).

Cette mesure risque de figer l’immobilier locatif et de détériorer son parc. D’autres solutions sont envisageables pour faciliter l’accès au logement en évitant la fuite des investisseurs et la prime à la médiocrité.

 

2Raphaël Masci

Dirigeant fondateur VALDOR

raphael@agenceduvaldor.fr

 

 

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