Tout comprendre sur la fiscalité immobilière
VALDOR vous explique tout sur la fiscalité sur la plus-value immobilière
Vous avez un projet de vente immobilière, et, avec la progression des prix depuis près de 20 ans, vous espérez dégager une plus-value immobilière ?
Mais attention, parfois, la fiscalité sur la plus-value immobilière peut-être dissuasive, et mieux vaut avoir appréhendé le sujet TAXE en amont de votre projet.
Comment savoir si cette plus-value est taxable ?
Entre les exonérations, les abattements, les différents calculs de la taxation, VALDOR vous explique tout sur la fiscalité sur la plus-value immobilière.
Exonération de taxation sur la vente de la résidence principale
En fonction de votre situation, et du contexte de la vente, il est parfois possible d’échapper à l’imposition sur les plus-values immobilières. Le cas le plus connu concerne la cession immobilière de sa résidence principale, quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet...).
Comment se caractérise une résidence principale ?
Les articles 10 et 11 du Code Général des Impôts donnent la définition d’une résidence principale : il s’agit du logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année. Il s’agit de l’endroit où se trouvent vos intérêts familiaux et professionnels.
Le Code Général des Impôts ne définit pas de condition légale de durée d'occupation minimale des lieux. Mais, en pratique, un délai d’occupation d'un an permet en général de justifier que le logement constitue bien votre résidence principale.
Attention, dans le cas où vous possédez plusieurs logements, le Code général des impôts précise que votre résidence principale est le logement où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
Garage, stationnement et dépendances de la résidence principale
La vente d'une résidence principale est totalement exonérée d’imposition. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.
L'exonération s'applique également aux dépendances de la résidence principale, à condition bien sûr qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci.
Déménagement avant la vente de sa résidence principale
Avec un marché immobilier tendu et une raréfaction des offres immobilières, il est fréquent d’acheter et de déménager dans sa nouvelle résidence principale avant d’avoir réussi à vendre son bien immobilier.
Par conséquent, le logement en vente ne constituera plus votre résidence principale.
Heureusement, dans ce de figure précis, l'administration fiscale admet un principe de tolérance et accorde le bénéfice de l'exonération selon deux conditions :
- Le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente.
- La vente intervient dans des délais normaux de vente (inférieur à 1 an).
Autres exonération de taxation
- Vente d'un logement autre que votre résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans, et si, vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes.
- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
- Bien détenu depuis plus de 22 ans.
Cas particulier : Taxation de la plus-value issue d’une division parcellaire
Dans le cas d’une vente avec un terrain détaché suite à une division parcellaire ou une habitation divisée sont, par conséquent, soumis à l’impôt sur les plus-values.
Ainsi, dans le cadre d’une division parcellaire, les terrains détachés sur lesquels des nouvelles constructions sont autorisées conformément aux règles d’urbanisme, sont soumis à l’impôt.
Il peut s’agir de terrains nus, de terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis ou encore des biens inachevés.
Les ventes de terrains issus d’une division parcellaire qui interviennent même simultanément à la vente de la maison principale, sont soumis à l’impôt.
Quelle imposition en cas de plus-value taxable ?
Lorsqu’une plus-value est constatée à la suite d’une vente d’un bien immobilier, il faut distinguer :
- Le montant de plus-value qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu : taxe de 19%.
- La plus-value soumise aux prélèvements sociaux : taxe de 17,2%.
Plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu
En cas de vente non-exonérée de l’imposition sur la plus-value, vous serez imposés au titre de l’impôt sur le revenu si vous possédez votre bien immobilier sur une durée inférieure à 22 ans.
En fonction de la durée de détention, un abattement sur la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu s’appliquera. Depuis le 1er février 2012, l'abattement pour « durée de détention » s'applique de la manière suivante :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème.
- 4% pour la 22ème année révolue de détention.
Au-delà de 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu.
Plus-value soumise aux prélèvements sociaux
En plus de l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu, la plus-value immobilière sera soumise aux prélèvements sociaux.
Comme pour l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien immobilier avant sa cession :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème.
- 1,60% pour la 22ème année de détention.
- 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.
Au-delà de 30 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières soumises aux prélèvements sociaux.
Quelles astuces pour réduire l’impôt sur la plus-value ?
Ajouter les frais d’acquisition
Pour réduire la plus-value, vous avez la possibilité de majorer votre prix d’acquisition en prenant en compte certains frais supportés au moment de l’achat. Il s’agit des frais de notaire et éventuellement de la commission versée à l’agence immobilière.
Si vous n’avez pas ou plus les éléments permettant de justifier ces frais, vous avez la possibilité de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix de votre bien.
Déduire les coûts des travaux engagés pour la vente
Pour réduire la plus-value, vous avez également la possibilité de minorer votre prix de cession en prenant en compte certains travaux engagés avant la vente.
Les travaux pouvant être pris en compte portent sur des coûts de construction, d’amélioration ou d’agrandissement.
Bien entendu, ces travaux ne pourront être déduits que si vous pouvez les justifier à l’aide de factures.
Si vous ne possédez pas de justificatif, vous pourrez tout de même déduire un forfait de 15 % du prix de vente. Attention, cette possibilité n’est possible qu’à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans.
Désigner le bien comme votre résidence principale
Une autre astuce qui peut permettre d’échapper à l’imposition sur la plus-value de votre bien immobilier, consiste simplement à désigner le logement vendu comme résidence principale.
Mais attention, il faut être prudent avant d’utiliser cette astuce car l’administration fiscale vérifiera, justificatifs à l’appui, qu’il s’agit effectivement de votre résidence habituelle et effective.
Autres exonérations sur la plus-value immobilière
D’autres exonérations sur la plus-value immobilière peuvent vous concerner :
- Exonération accordée aux non-propriétaires de leur logement principal et qui vendent un bien afin d’acheter leur résidence principale, dans un délai de deux ans.
- Profiter des abattements liés à la durée de détention du bien.
La réalisation d’un projet immobilier est une opération qui peut se révéler complexe à concrétiser.
Pour bénéficier d’une étude de faisabilité de votre projet, et de chiffrer les coûts associés, VALDOR vous accompagne sur tout type de vente immobilière : maison, appartement, terrain. VALDOR vous met à disposition son expertise reconnue et vous accompagne tout au long des étapes du projet, depuis son étude jusqu’à sa concrétisation.
VALDOR est présent sur les secteurs de Villefranche sur Saône, Belleville en Beaujolais, Anse, Trévoux, Genay, Neuville sur Saône, Montmerle, le Val de Saône, la Vallée de l’Azergues, les Monts d’Or, les Pierres Dorées et sur toute l’agglomération Lyonnaise.
